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纵观我国住房保障体系，目前的保障手段有一个显著的特点，即重售轻租——住房供应结构中，售房市场远大于租房市场。据联合国统计，在全部住房总量中，我国出租房占总住房的比例为15%，比我们低的国家只有4个。并且，在我国公共住房领域，只有廉租房这样一种租赁住房形式，其只占租赁市场比重的2%左右。这样的住房保障结构，使得我国居民在房价不断攀升的今天，面临着住房难的尴尬。
对此，999策略白菜手机论坛副院长、999策略白菜手机论坛中国住房保障研究中心主任、博士生导师曾国安日前在接受本刊记者专访时表示，必须建立起以公共租赁住房为核心的城镇住房保障体系。公共租赁住房的发展是解决城镇住房困难居民住房问题的主要途径。
那么，何谓公共租赁住房？公共租赁住房在短期和长期该如何定位？公共租赁住房的发展应遵循什么原则？应该采取哪些措施，促进公共租赁住房的发展？
公共租赁住房短期、长期定位
曾国安指出，目前人们所谈论的公共租赁住房实际上包括了两种不同内容的概念。一是作为弥补经济适用住房和廉租住房不足的公共租赁住房，这可称为狭义的公共租赁住房，其保障对象主要是经济适用住房和廉租住房保障对象之外的住房困难居民。
另一种则是广义的，本来意义上的公共租赁住房，它是指以满足城镇低、中收入住房困难居民的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的政策，面向城镇住房困难居民出租或出售的保障性住房。
他认为，住房保障规划和政策都应使用广义的公共租赁住房，并表示，要顺利推进公共租赁住房的发展，就应该明确公共租赁住房在短期和长期的不同定位。
——短期定位
他说，旧的城镇住房保障体系的支柱是经济适用住房和廉租住房，因其将大量的应保住房困难居民排除在外，需要建立新的住房保障制度，逐步将未保城镇居民纳入保障体系。目前，公共租赁住房所担当的就是弥补旧的城镇住房保障体系覆盖面方面的缺陷的补位性质的保障制度。
他指出，公共租赁住房目前还不可能替代经济适用住房和廉租住房保障，因此在短期，城镇住房保障体系将是廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房共同作为城镇住房保障体系支柱的功能互补的保障体系。
——长期定位
他指出，但从长期来看，必须变三支柱的住房保障体系为单支柱的保障体系，即由以公共租赁住房保障为支柱的城镇住房保障体系取代以廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房共同作为城镇住房保障体系支柱的功能互补的保障体系。
他认为，只有这样才能解决现行城镇住房保障体系所存在的问题，才有可能建立起广覆盖、公平统一的城镇住房保障体系。
公共租赁住房应遵循的原则
要使公共租赁住房获得持续发展，实现住房保障的公平、统一，充分发挥住房保障的功能，他认为公共租赁住房的发展应遵循如下基本原则：
◆广覆盖。公共租赁住房保障对象应覆盖所有低、中收入城镇住房困难居民，要以应保即保为目标。
◆限对象。公共租赁住房保障对象应满足两个限制条件，一是住房困难，二是收入处于低、中水平。
◆保基本。公共租赁住房只向保障对象提供基本住房保障。
◆多类型。公共租赁住房应有多样化的供应类型、产权类型的安排。
◆广开源。要遵循开放原则，多渠道、多方式筹集公共租赁住房和公共租赁住房购置资金。
◆高统一。公共租赁住房运营的全过程都要均服从于统一的制度，执行统一的保障政策。
◆高公平。公共租赁住房运营的全过程都要遵循公正和平等的原则。
◆多机制。公共租赁住房的供应、分配和管理等要将经济激励机制和强制机制结合起来。
◆反梯度。公共租赁住房的保障待遇应根据保障对象的经济条件区别对待，经济条件越差，获得的保障待遇应越多，经济条件越好，获得的保障待遇应越少（应是金字塔形的保障待遇设计）。
◆多层次。在反梯度的原则之下，根据保障对象的经济条件的差异合理地划分出多个层次，按照相应的层次向保障对象提供相应的保障待遇。
◆多形式。配租并举、租售并举应作为公共租赁住房保障形式的常态。但是以实物配租为主，还是以租金补贴为主，是以出租为主，还是以出售为主，则应根据经济发展水平和住房供求状态确定。
◆强政策。政府应对公共租赁住房的发展提供多方面的强有力的政策保障和支持。
多举措促公共租赁住房快速发展
曾国安认为，公共租赁住房是城镇住房保障体系的发展方向，应将其作为住房保障发展的重点，采取各种措施促进其快速发展。
——高度重视
我国正处于城市化过程中，且做大保障性住房存量是实现应保即保的前提条件，只有大力发展公共租赁住房，才能满足这个条件。
他认为，经济适用住房和廉租住房的保障缺陷已经说明，必须通过发展公共租赁住房来解决住房保障所存在的应保未保、制度割裂、不公平等问题。经济发达国家和地区住房保障的发展历程也显示了公共租赁住房发展在住房保障中的显著作用。
因此他强调，应该明确公共租赁住房是我国住房保障的发展方向和重点，是未来城镇住房保障体系的核心，要高度重视公共租赁住房制度构建和公共租赁住房的发展。
——建立制度
“建立健全公共租赁住房制度是公共租赁住房持续发展的重要保障”，他说，应通过制定住房保障法以及配套法规明确公共租赁住房的性质、定位、目标、供应主体及责任、保障对象、保障标准、规划制度、投资制度、产权制度、住房来源及房源筹集原则、资金来源及资金筹集原则、分配制度、准入制度、腾退制度、补贴制度、物业管理制度、管理体系等。
——制定规划
曾国安指出，我国城镇住房保障发展面临的困难多、发展任务重，在明确以公共租赁住房作为住房保障发展的核心的条件下，应制定出公共租赁住房发展的长远规划。我国的经济发展水平还不高，而应保人群规模大，并且城市住房供不应求的格局还会持续相当长的时间，通过现有住房存量转化公共租赁住房的空间十分有限，只有大批新建公共租赁住房才能不断增加公共租赁住房供给，夯实住房保障的物质基础。
因此他指出，要保证公共租赁住房建设，就必须制定出长期的发展规划，明确各阶段的具体任务，分阶段推进，逐步壮大公共租赁住房体系。
——政策配套
他认为，公共租赁住房的发展需要获得多方面的政策支持，应该建立起促进公共租赁住房发展的政策支持体系。尤为重要的是，确保公共租赁住房建设立项；确保公共租赁住房建设用地的供应；确保公共租赁住房建设中的财政资金投入稳定增长；给予公共租赁住房建设投融资以特殊的政策优惠；确保提供基础设施；支持建立公共租赁住房运营机构体系。
——充分动员
他认为，在城市化过程中，由于经济发展水平、政府财政能力的限制和城市住房总供给不足、住房价格高企，政府不可能独揽公共租赁住房建设和供应责任。尽管随着经济发展和政府财政能力的提升，政府承担的责任应相应扩大，但这是一个循序渐进的过程。在目前以及未来相当长的时期内，都必须在政府与社会力量之间形成合理的分工，要积极鼓励和充分调动社会力量提供住房和参与住房保障的积极性和能力，特别是要通过土地政策、税收政策、信贷政策等激励用人单位投资新建公共租赁住房、向住房困难员工提供租赁住房或者住房补贴。
作者：雷友山 来源: 《中华建设》
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